Επενδύω σε ακίνητα στην Αθήνα και το Dubai, έχω χρυσή Visa στα HAE (από το εμιράτο του Dubai) και παρακάτω σου έχω μερικές πολύ χρήσιμες πληροφορίες (για να μην χρειαστεί να τις ανακαλύψεις μόνος σου). To Dubai το επέλεξα γιατί είναι κοντά στην Ελλάδα, έχει κορυφαία ασφάλεια, συνεχή ανάπτυξη, είναι πολύ φιλικό ως προς το επιχειρείν και φυσικά υπάρχουν εξαιρετικές ευκαιρίες στο real estate αλλά και για networking.

1. O πληθυσμός στο Dubai το 2002 ήταν 1εκ, το 2011 διπλασιάστηκε στα 2 εκ και το 2025 διπλασιάστηκε ξανά στα 4 εκ. Αν συνεχιστεί αυτός ο ρυθμός το 2039 θα φτάσει τα 6 εκ. Η αύξηση του πληθυσμού της πόλης δημιουργεί περισσότερες θέσεις εργασίας, οδηγεί στην αύξηση της κατανάλωσης και φυσικά χρειάζονται ακόμα περισσότερες κατοικίες: https://www.khaleejtimes.com/uae/dubai-population-4-million-residents και https://www.khaleejtimes.com/uae/dubai-4th-wealthiest-city-europe-middle-east-africa-millionaires

​

Από την άλλη όμως, η αλήθεια είναι πως οι περισσότεροι που έρχονται στο Dubai είναι χαμηλόμισθοι εργάτες που δεν μπορούν να αγοράσουν ακίνητο.

​

2. Οι τιμές των ακινήτων στο Dubai αυξάνονται (όπως και στην Ελλάδα), αλλά σε απόσταση 20-30 λεπτών από το κέντρο υπάρχουν ακόμα καλές τιμές και με καλό ROI (γύρω στο 8% με 10%). Το εμβαδόν το μετράνε σε τετραγωνικά πόδια (sq/ft) και το νόμισμα είναι το Dirham (AED).

​

3. Υπάρχουν δύο κατηγορίες ακινήτων. Τα freehold που σου ανήκουν για πάντα και τα leasehold που σου ανήκουν για 99 έτη: https://www.bayut.com/mybayut/buying-leasehold-freehold-property-dubai/

​

4. Ιστοσελίδες για αναζήτηση ακινήτων (κάτι αντίστοιχο με τη Χρυσή Ευκαιρία και τον Σπιτόγατο): https://www.bayut.com/ και https://www.propertyfinder.ae/

​

5. Το Dubai Land Department (DLD) είναι κάτι αντίστοιχο με το κτηματολόγιο στην Ελλάδα και σε κάθε αγοραπωλησία ακίνητου ο αγοραστής πληρώνει στο DLD το 4% της αξίας αγοράς του ακινήτου (φόρος μεταβίβασης).

6. Στατιστικά για το real estate στο Dubai μπορείς να δεις στο: https://dxbinteract.com/ και για το που χτίζουν στο: https://gis.dda.gov.ae/DIS/

7. To No Objection Certificate (NOC) είναι απαραίτητο πιστοποιητικό για τη μεταγραφή της ιδιοκτησίας, πληρώνεται μια φορά και συνήθως το πληρώνει ο πωλητής: https://www.dubizzle.com/blog/property/no-objection-certificate-real-estate-uae και https://infradservices.moei.gov.ae/ServiceDirectory_Forms/NOC_to_Construct_Entrance-Exit_on_Road-EN.pdf

8. Για τη σύνδεση στα δίκτυα ηλεκτρικού ρεύματος και ύδρευσης αναλαμβάνει η Dubai Electricity and Water Authority (DEWA) ( https://www.dewa.gov.ae/en/ ) ενώ για τηλεφωνία και σταθερό internet (οπτική ίνα) επιλέγεις μεταξύ Etisalat ( https://www.etisalat.ae/en/index.html  ) , Du ( https://www.du.ae/personal  ) και Virgin ( https://www.virginmobile.ae/  ). Για την οπτική ίνα εγώ επιλέγω τον πάροχο που έχει κάνει την καλωδίωση στο κάθε project (Etisalat ή Du). Επίσης μέσα από τη mobile εφαρμογή της DEWA μπορείς να παρακολουθείς σε πραγματικό χρόνο την κατανάλωση ρεύματος και νερού και αν υπάρξει ασυνήθιστα υπερβολική κατανάλωση σε ενημερώνουν για να το ελέγξεις.

​

9. Το νερό στο Dubai είναι αφαλατωμένο και έχει υψηλή σκληρότητα. Έχω τοποθετήσει μονάδες φιλτραρίσματος με αντίστροφη ώσμωση και UV για επιπλέον ασφάλεια και κορυφαία ποιότητα νερού. Έχω βάλει αυτά τα φίλτρα: https://alvolga.com/ και το συνολικό κόστος για τη βίλα μου ήταν 15.000 AED.

10. Κατά την ενοικίαση του ακινήτου δεν μπορεί ο ιδιοκτήτης να αυξάνει το ενοίκιο όσο θέλει και γι’ αυτό υπάρχει ο υπολογισμός της νόμιμης αύξησης του ενοικίου (Rera Calculator): https://dubailand.gov.ae/en/eservices/rental-index/rental-index/#/

11. Τα κοινόχρηστα (service charge) αφορούν τα διαμερίσματα αλλά και τις μονοκατοικίες που είναι μέσα σε συγκροτήματα και έχουν να κάνουν με τη συντήρηση του συγκροτήματος (καθαριότητα, φύλαξη κλπ). Συνήθως για τις μονοκατοικίες ξεκινούν από 3 AED ανά sq/ft ενώ για τα διαμερίσματα συνήθως ξεκινούν από 15 AED ανά sq/ft. Πριν κάνεις οποιαδήποτε επένδυση σε ακίνητα να ρωτήσεις για τα service charge μιας και είναι ένα πάγιο έξοδο.

12. Την mobile εφαρμογή Dubai Rest, καλό είναι να την έχεις στο κινητό σου μιας και παρέχει πολύ χρήσιμες πληροφορίες για τα ακίνητα σου: https://dubailand.gov.ae/en/eservices/dubai-rest/#/

13. Τα συμβόλαια για τα ακίνητα (form A, B και F) γίνονται ηλεκτρονικά και ο δικηγόρος δεν είναι απαραίτητος (ένας καλός μεσίτης θα σε καθοδηγήσει βήμα προς βήμα). Ίσως στην αρχή παραξενευτείς με την απλότητα και την ταχύτητα με την οποία γίνονται τα συμβόλαια αλλά οι διαδικασίες είναι γρήγορες και αυτοματοποιημένες. Δεν είναι τυχαίο που μια από τις κύριες πηγές εσόδων του Dubai είναι το real estate: https://www.khaleejtimes.com/business/property/dubai-property-market-caps-recordshattering-2025-with-powerful-december-finish

​

14. Η χρυσή Visa αφορά τις επενδύσεις άνω των 2.000.000 AED (περίπου 500.000 Ευρώ) σε ακίνητα (και όχι απαραίτητα σε ένα μόνο ακίνητο). Αν όμως πρόκειται για περισσότερα ακίνητα πρέπει όλα να είναι στο ίδιο Εμιράτο (πχ Dubai). Η χρυσή Visa ισχύει για 10 χρόνια και μετά μπορείς να την ανανεώσεις (η ανανέωση από ότι μου έχουν πει είναι εύκολη). Επίσης υπάρχουν και άλλοι τρόποι για να αποκτήσει κάποιος χρυσή Visa στα ΗΑΕ: https://u.ae/en/information-and-services/visa-and-emirates-id/residence-visas/golden-visa

​

15. Σχετικά με τους μεσίτες... μιας και υπάρχουν αρκετοί (ειδικά στα social media) που το παίζουν μεσίτες ακινήτων στο Dubai χωρίς να είναι. Αφού μάθεις το όνομα τους, μπαίνεις και τους ψάχνεις στο Dubai Land Department (DLD). Μπορείς να αναζητήσεις τους πάνω από 32.000 αδειοδοτημένους μεσίτες, να δεις τα στατιστικά των πωλήσεων τους (αρχική πώληση και όχι δευτερογενή αγορά), τη βαθμολογία τους, τα στοιχεία επικοινωνίας τους και άλλες πολύ χρήσιμες πληροφορίες: https://dubailand.gov.ae/en/eservices/licensed-real-estate-brokers/licensed-real-estate-brokers-list/ 

 

Η μεσιτική αμοιβή είναι 2% αλλά μπορεί να είναι και παραπάνω (ανάλογα το ακίνητο). Επίσης μπορείς να παρακάμψεις τους μεσίτες και να αγοράσεις απευθείας από τους κατασκευαστές (αν βρεις διαθέσιμο ακίνητο γιατί συνήθως τα πουλάνε από τα σχέδια). Έτσι γλυτώνεις τη μεσιτική αμοιβή και μάλιστα ορισμένοι κατασκευαστές για επιταχύνουν τις πωλήσεις, είναι διατεθειμένοι να πληρώσουν ακόμα και τον φόρο μεταβίβασης (4%) του DLD.

 

Πάντα όμως να ρωτάς και να ψάχνεις το ιστορικό και τα project του κατασκευαστή και αν μπορείς να δεις ορισμένα project από κοντά. Βέβαια υπάρχουν και γνωστοί κατασκευαστές στο Dubai που έχουν κάνει πολύ καλές κατασκευές σε ορισμένα project και μέτριες σε άλλα και από την άλλη υπάρχουν μικροί κατασκευαστές που για να δημιουργήσουν καλό όνομα στην αγορά, οι κατασκευές στα πρώτα project τους είναι εξαιρετικής ποιότητας και σε καλές τιμές.

Εγώ συνεργάζομαι με έναν από τους κορυφαίους μεσίτες στο Dubai γιατί με ενημερώνει άμεσα για τα νέα project και τις τάσεις της αγοράς, μου βρίσκει distress deals (βασικό - έτσι έχω αγοράσει όλα τα ακίνητα μου) και φυσικά μου κερδίζει χρόνο (για εμένα ο χρόνος είναι πάνω από το χρήμα).

​

16. Για την επίπλωση και την διακόσμηση του σπιτιού τα πάντα είναι πολύ φθηνά. Έχω κάνει τις αγορές από τα:

https://www.homecentre.com/ae/en/ (διάφορα είδη για το σπίτι)

https://www.panhomestores.com/uae_en/ (διάφορα είδη για το σπίτι)

https://www.marinahomeinteriors.com/en-uae/ (έπιπλα)

https://themattressstore.com/pages/our-stores-dubai (στρώματα)

https://uae.sharafdg.com/ (ηλεκτρικές συσκευές)
και φυσικά https://www.amazon.ae/ και https://www.noon.com/uae-en/ για διάφορα μικροπράγματα.
Αν θέλεις ακόμα φθηνότερα (αλλά όχι και τόσο καλή ποιότητα) υπάρχει και το https://mall.dragonmart.ae/en

​

Για να κερδίζω χρόνο συνεργάζομαι με διακοσμήτρια που αναλαμβάνει και επιβλέπει όλες τις εργασίες ώστε να έχω το κεφάλι μου ήσυχο.

17. Αν σου πουν πως δεν υπάρχει φόρος για το ακίνητο (πέραν του 4% του φόρου μεταβίβασης) σου λένε ψέματα ή δεν γνωρίζουν.

​

Υπάρχει ο δημοτικός φόρος που αναγράφεται κάθε μήνα στον λογαριασμό της DEWA και ονομάζεται housing. Αυτό τον φόρο τον πληρώνει αυτός που έχει το όνομα του στον λογαριασμό της DEWA (ιδιοκτήτης ή ενοικιαστής) και ανέρχεται στο 5% της ετήσιας αντικειμενικής αξίας του ετήσιου ενοικίου της κατοικίας επιμερισμένος σε 12 μήνες.

​

Αν για παράδειγμα το ετήσιο αντικειμενικό ενοίκιο είναι 150.000 AED, τότε ο φόρος είναι το 5% (7.500 AED) επιμερισμένος σε 12 μήνες. Άρα το μηνιαίο κόστος είναι 625 AED (~145 Ευρώ). Αυτό βέβαια ισχύει αν στο ακίνητο μένει ο ιδιοκτήτης. Αν υπάρχει ενοικιαστήριο (Ejari), τότε το housing fee υπολογίζεται σύμφωνα με το ποσό που είναι δηλωμένο στο Ejari. Το ποσό το πληρώνει ο ενοικιαστής και η πραγματική αξία ενοικίασης συνήθως είναι υψηλότερη της αντικειμενικής.

Αν λοιπόν σκεφτείς να αγοράσεις ακίνητο στο Dubai, να υπολογίσεις και το housing fee που θα πληρώνεις εσύ ή ο ενοικιαστής κάθε μήνα και μπορεί να είναι παραπάνω από τη μηνιαία κατανάλωση ρεύματος και νερού μαζί (ειδικά αν χρησιμοποιείς το σπίτι στο Dubai ως "εξοχικό").

Αν θεωρείς πως το housing fee είναι υψηλό μπορείς να αιτηθείς online τη μείωση του: https://hub.dm.gov.ae/link/servicesdetails?ServiceCode=4113
Η επεξεργασία του αιτήματος συνήθως διαρκεί 3 μέρες αλλά δεν είναι σίγουρο πως θα γίνει μείωση (σε εμένα έκαναν μια μικρή μείωση στο ένα από τα ακίνητα μου).

​

18. H ασφάλεια κατοικίας δεν συνηθίζεται στο Dubai αλλά μαθημένος από την Ελλάδα, έχω ασφαλίσει όλα τα ακίνητα μου για φωτιά, πλημμύρες (ναι πλημμύρες στο Dubai) κλπ... γενικά δεν είναι ακριβή η ασφάλεια των ακινήτων.

​

19. Σχεδόν πάντα τα ακίνητα συνοδεύονται και από θέσεις στάθμευσης. Ανάλογα το μέγεθος του ακινήτου μπορεί να έχει 1, 2, 3 ή και παραπάνω θέσεις στάθμευσής. Φρόντισε από την αρχή να γνωρίζεις τον αριθμό των θέσεων και τη θέση τους. Στη πρώτη μου μονοκατοικία υπήρξε μια ασάφεια και μου πήρε λίγο χρόνο να το ξεκαθαρίσω.

​

20. Και τέλος... όπως λέει και ο μεσίτης μου, το σημαντικότερο πράγμα για την επένδυση σε ακίνητα στο Dubai (αλλά και παντού) είναι η τοποθεσία... location, location, location !!!

​

Αν έχεις και άλλες απορίες σχετικά με τα ακίνητα στο Dubai, μπορείς να επικοινωνήσεις μαζί μου στο: info@dwchome.com